写过鼓楼滨江、紫峰大厦、小市、金茂览秀城，这一次，买房君想跟大家聊一聊中央门。

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中央门商圈的旧与新

上个世纪八九十年代，以中央门汽车站为交通枢纽，形成了批发市场聚集区，最著名的金桥、玉桥市场，发挥了批发和零售两大功能，用现在的互联网黑话来说，就是兼具了B2B和B2C。

批发市场的鼎盛时期，就连新街口的中央、新百等市区的几大商场，也会在这里拿货。中央门商圈一度成为继新街口、湖南路之后的南京第三大商圈。那个年代，逢年过节，哪位妈妈没去金桥、玉桥扫过货？

往日辉煌，如今都是时代的眼泪了，谁还记得，这里曾经叫下关？

今年7月中旬，买房君去这里拍了一些照片，给大家看看中央门商圈现在的样子。

建宁路以北、中央门立交两侧，分布着南京商厦、金盛百货、玉桥商业广场、金桥广场四大商业体。其中南京商厦属于玄武区，其他三个属于鼓楼区。

正在更新外立面的南京商厦，商场内部还在正常运营。

一楼开了喜茶、星巴克这两大人气店铺，大概是工作日的上午的原因，没什么人。但服装、鞋类倒是有很多人驻足。

不过一楼以上人就很少了，基本都是店员在大眼瞪小眼。

南京商厦对面是金盛百货。

人还没到跟前，各个店铺的洗脑神曲就把我劝退了，各种打折、各种甩货。

赶紧去看下一个——玉桥商业广场，品牌商家都列在外面了：海底捞、肯德基、学而思培训、如家、宜必思酒店……

楼层分布写在广场入口，A座B座，种类繁多。

进入商场，眼前的画面还是把我一把拉回现实，两边都是店铺，两只眼睛根本看不过来，各位阿姨倒是挑得很认真。

百货区也是，还有家长带着孩子来挑文具，小时候家长也带你来买过吧？

下一站是金桥，批发天堂。相比玉桥，金桥是一个更加纯粹的批发市场，由金桥广场、金桥装饰城、金桥灯饰城三大市场组成，营品类涵盖日用百货及装饰类材料共18大类、10万多种商品。

买房君去的是金桥广场，一进门就给我镇住了，这布置过于直白了些。

整个市场品类非常多，布局像迷宫一样，走着走着就找不到回去的路了。

逛完四个市场，出来看到对面的中央门汽车站，车站搬走后，这里变成了酒店用品批发城，旁边还有个美博城，也是批发类业态。

逛了一圈下来，中央门这几个商业体给人的感觉是“老态龙钟”，好多年了还是那样。很多南京人大概有童年滤镜，还记着着曾经的辉煌。

今时不同往日，如今的中央门商圈在南京的地位已经快被排到边缘了。

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戴德梁行资料显示，中央门商圈以衣食日用品批发零售为主，店铺分割以10㎡以下的小型店铺为主，租金水平4-8元/㎡/天，整体业态较为低端。

环境方面，不可否认的是，中央门汽车站的搬迁流失了大量客群。另一边，交通的完善、通勤方便、各地零售商场的发展，使得中央门商圈不再是“物美价廉”的唯一选择。而近些年电商发展势头迅猛，中央门商圈正面临着销售萎缩和功能衰退的困境。

南京问策商业管理顾问公司总经理、南京商业地产商会理事苏晓晴先生表示，其实在下关划归鼓楼后，鼓楼区也召开过商家座谈会，讨论“中央门商圈夜经济”的可能性。

但批发市场的有其特殊的运营时间，商家往往是下午去看货、拿货，第二天早上带着打包好的货物返程，因此，指望商家撑起夜经济不现实。

另一边，由于批发业态较为低端，零售销售额一直上不来，最后的结果是“夜经济”逐渐无人提起。

但买房君在现场看到的是，店主们要么打盹，要么刷短视频，整个市场看起来毫无生气。

“中央门商圈的辐射能力下降，在这种情况下，中央门商圈就应该向区域型商圈发展，商场的定位和功能应该重新考虑。”苏晓晴先生说。

“未来的商业竞争，主要是商圈的竞争，而不是商场的竞争。”

摆在鼓楼区政府和金桥、玉桥等企业领导们面前的问题是，中央门商圈未来何去何从？或者说，鼓楼商圈何去何从？

苏晓晴先生认为，“金桥和玉桥面临的最主要问题是企业机制问题，企业机制不改变，则难以转型成服务终端消费者的商场。金桥和玉桥多年来并没有形成商场经营的习惯和能力，批发市场主要做的事情就是物业管理，按时开门、打烊、清洁、维修等，这是收租物业的管理形式。”

戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨认为，首先要聚焦城北片区，结合中央门商圈的历史基础及城北片区的城市基础，聚焦区域人口日常消费需求，以及新时代体验式、场景化的消费需求，打造区域新消费目的地。同时结合中央门交通区位优势及专业批发市场购物目的地的区域形象，聚焦全市专业类零售市场发展需求，打造特色性精品专业零售市场购物目的地。

结语：纵观整个鼓楼区，几乎没有商圈可言，是鼓楼不行，还是商业体不行？问题出在哪里呢？